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北京一流拍地塊上調12億元成交

每日經濟新聞 2019-09-26 15:51:22

北京土地市場其實并不太冷。

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

一塊年初底價流拍的土地,昨天(9月25日)上調12億元交易成功。

9月25日,北京土地市場打破了很長一段時間的沉寂,單日成交3宗地塊,總成交金額達93.9億元。金茂+合生、中海、保利分別成為贏家。

成交悖論

為了拿下大興區龐各莊這塊地,房企較年初寧愿多付了12億元。

今年初,龐各莊鎮DX06-0103-6001、6002、6003地塊公開招拍掛,計劃建設共有產權房,銷售均價為29000元/平方米,起拍價20.81億元。

但是無人報名,遭遇尷尬流拍。

這并不太意外,因為相去不遠,位置較其更優的限競房,銷售均價在32000元/平方米左右。考慮到共有產權房的性質,該宗地幾乎沒有吸引力。

而共有產權房也有著先天不足。

作為保障房的一種,共有產權房購買者只能擁有房屋的部分產權,通常為70%,考慮到所有權比例和售價,價格優勢并不明顯。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進為《每日經濟新聞》記者算了筆賬:“雖然共有產權房價格比較便宜,但從產權份額角度計算,其實是差不多的。換言之,這是以放棄部分產權比例為代價的。”

其次,共有產權房在出售時有著種種限制,不能和商品房一樣自由買賣。

政策規定,共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的,不允許轉讓房屋產權份額;滿5年后,可按市場價格轉讓所購房屋產權份額給代持機構,代持機構放棄優先購買權的,才能夠轉讓給其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

因而一些共有產權房的銷售不甚樂觀,據媒體報道,龐各莊共有產權房四季盛景園,共2224套房源僅被選走了28套。

由此,為了令該地塊順利交易成功,變更規劃幾乎成了必然選項。

同樣是這塊地,規劃變更后,保利付出33億元拍得的是限競房用地。

除去了共有產權房的種種限制,相較而言,該地塊每平方米銷售均價上漲了1萬元有余。資料顯示,該地塊商品住房銷售均價不超過42158元/平方米,且最高銷售單價不得超過46374元/平方米。

這樣看來,這12億元花得還是相當值當。

嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示:“此前土地交易出現流拍,說明部分房企考慮到共有產權的特性,所以拿地積極性不高。而當前土地交易稍微有反彈,和部分房企資金相對充裕,以及對此類用地新規劃等有認可相關,所以這也說明北京土地市場其實并不太冷,稍微調整一下土地用地模式,實際上也還是可以吸引更多資金進入的。”

國企發力

此次土拍,從報名到最終成交,國企都是絕對主力。

報名的名單中,囊括了保利、招商、金茂、金融街、中海、金隅、首開、建工等企業,其中的民企寥寥無幾。

兩月前,在北京年內總價地王——豐臺造甲村地塊的爭奪中敗于中海的金茂與合生此次組成聯合體,對本次3宗地中的石榴莊地塊展現了勢在必得的氣勢,在同頻頻舉牌的招商角逐數輪后,最終溢價5.6%勝出。

中海近期表現搶眼,經過30輪的競爭,用樓面價3.24萬元/平方米的價格拿下瀛海地塊,證明自己延續限競房“瀛海府”系列的決心。

在北京市場沉寂已久的保利,用真金白銀展現出了拿地決心,是本次唯一一家報名全部3宗地的房企,并付出了17.15億元保證金,最終底價成交龐各莊地塊。

溢價率偏低

豐臺區南苑石榴莊地塊因為不限價,成為了此次土拍的關注重點,也能夠代表房企對未來的市場預期。

該地塊建設用地面積21023.4平方米,容積率為3,競得人需要代建約10440平方米公交設施和300個社會停車位,需建設3000平米機構養老設施和1000平方米文化設施,完成后無償移交。

但成交的結果是,溢價率僅5.6%。

可以看出,不限價地塊的吸引力并沒有超過一些限競房地塊,當日中海拍得的瀛海地塊,溢價率達到25.77%。

據統計,此次成功交易2宗限競房用地后,北京該性質地塊已經達突破100宗,目前市場限競房大約仍有2.4萬套未網簽,其中有2萬套未售,如此規模的限競房存在也決定了市場利潤空間的上限,進而不限價地塊也很難掀起太大波瀾。

“限價地塊反而出現了較高溢價率,這或與交易底價相對低有關,進而吸引了更多房企拿地。同時也說明,部分房企不會簡單以限價與否來決定拿地策略。”嚴躍進最后表示。

封面圖片來源:攝圖網

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